Перепланировка квартиры — что можно а что нельзя

В какой-то момент в маленькой квартире может стать тесно или, наоборот, вы захотите разделить большое помещение на несколько зон. В обоих случаях понадобится создать план квартиры. Этот процесс требует тщательной проработки. Как всё сделать правильно и ничего не упустить? Мы поможем вам создать проект перепланировки своими руками с максимальной экономией времени и ресурсов.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Несущие элементы — самый важный пункт при перепланировке, который затрагивает стены, колонны и балки. На них запрещается воздействовать любым способом (даже штробить).

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Несущие элементы квартиры

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Существуют исключения. При нужном усилении и разрешении автора дома возможна прорезка или расширения дверного проема в несущей стене.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Требования по коммуникациям также очень важны:

Что нельзя делать при перепланировке квартиры
Нельзя делать полы с подогревом от систем центрального водоснабжения.
Нельзя делать полы с подогревом от систем центрального отопления.
Нельзя полностью зашивать стояки. Собственник квартиры обязан предоставить доступ к ним по первому требованию управляющей компании. Чтобы сохранить доступ можно при зашивке стояка предусмотреть ревизионный люк.
Очень важно при перепланировке квартиры помнить про два типа вентиляции (для санузлов и для кухни). Нельзя подключать санузел к вентиляции кухни и наоборот. Даже если вы запланировали расположение кухни в таком месте, где рядом находится шахта вентиляции санузла, вытяжку все равно придется прокладывать к вентиляционному отверстию для кухни.
Запрещено выносить батареи центрального отопления на лоджии, балконы и веранды. Проблема отопления таких помещений может решатся с использованием электрических обогревателей.
Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Перечислим и другие работы по перепланировке, которые категорически запрещены:

Что нельзя делать при перепланировке квартиры
  • Перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами.
  • Врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств.
  • Объединение кухни с комнатой, если дом газифицирован.
  • Присоединение к квартире части подвала или крыши.
  • Устройство лоджий на всех этажах кроме первого.
  • Уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов.
  • Заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (здания с деревянными перекрытиями).

Более подробно данные ограничения будут раскрыты далее в разрезе конкретных помещений.

Пошаговый план: с чего начать

Бизнесмен, который решил открыть проектную организацию, находится в более выгодном положении в отличие от компаний, которые просто занимаются ремонтом и дизайном. Основное и решающее преимущество —  возможность сделать работу «под ключ», полностью избавив клиента от любых неудобств, связанных с решением нормативно правовых вопросов. При правильной организации деятельности, получение разрешения не займет много времени.

Возможность сделать для клиента все в рамках одного его обращения, наиболее перспективна. Для этого предприниматель может использовать не только свой штат сотрудников, но и наемных специалистов. Чем больше посредническое участие, тем меньше прибыль, но и легче старт. Главное требование —  распределение обязанностей, например, для продвижения своих услуг на рынке лучше прибегнуть к помощи специалистов маркетинга, рекламы и пиара.

Шаг 1. Все включено

Стоит предлагать клиентам осуществление полного цикла услуг: от согласования проектной документации до сноса перегородок и выполнения электромонтажных работ. Заказчиками могут стать люди, желающие изменить планировку своего жилья,  а также те, кто хочет продать квартиру подороже или перевести квадратные метры из нежилого фонда в жилой и наоборот. Первое и главное, что нужно для ведения бизнеса — контакты с теми, кто обеспечит узаконивание перепланировки или получение разрешения на нее. Вся деятельность, осуществляемая в правовом поле, обеспечит должную репутацию организации.

Шаг 2. Бизнес план

Пошаговый план: с чего начать

Объедините все предполагаемые затраты в один список, после — решите, нужно ли прибегать к помощи наемных специалистов (рекомендуется на старте деятельности) или нанять свой штат. Организовывая фирму, потребуется зарегистрировать индивидуальное предприятие, арендовать помещение для склада и офиса, закупить необходимое оборудование, найти подрядчика.

Также необходимо организовать рекламную компанию и провести анализ рынка того региона, в котором планируется открытие компании. В данной ситуации не помешает составить процентное соотношение старых домов и новостроек, просчитать их рентабельность.

Шаг 3. Наемный — значит выгодный

Чтобы запустить работу фирмы по перепланировке недвижимости, нужны инженерные кадры, дизайнеры, а также исполнители, которые будут проводить реконструкцию по заданным планам (строители, разнорабочие и т.д.). В некоторых случаях можно прибегать к помощи наемных бригад рабочих. Обходятся они, как правило, дороже собственных кадров, но им не нужно постоянно платить, к тому же они не простаивают и имеют собственный инструмент.

Читайте также:  Расположение комнат в доме по сторонам света

Куда и с какими документами идти?

Чтобы согласовать план своей перепланировки, нужно обратиться в исполком и организацию, у которой в эксплуатации находится ваш дом (это может быть ЖЭС, ЖКУ, ЖКХ, ЖРЭУ, Расчётно-справочный центр). 

В исполком нужно будет подать следующие документы:

  • паспорт;
  • заявление о намерениях переустройства и план предстоящей перепланировки;
  • техпаспорт жилья;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилье;
  • выписку из домовой книги с указанием всех жильцов, зарегистрированных в вашей жилплощади;
  • нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних, зарегистрированных по этому адресу, на проведение работ;
  • если помещение находится в залоге, то также понадобится согласие залогодержателя.

После подачи пакета документов представителей исполкома и эксплуатирующей организации нужно будет пригласить в квартиру для того, чтобы они проверили соответствие текущей планировки техпаспорту жилья, а также состояние конструкций и инженерного оборудования в доме. После этого в течение месяца вам должны дать ответ о согласовании или несогласовании перепланировки.

Если перепланировку согласуют и у вас в планах есть работы, для которых нужен проект, самое время его разработать и тоже согласовать в исполкоме и эксплуатирующей организации. В дополнение к этому нужно заключить договор о техническом надзоре за работами с организацией, имеющей право на ведение строительной деятельности. При перепланировке несущих конструкций придется пройти государственную экспертизу и получить специальное разрешение.  

После того, как всё будет сделано, необходимо обратиться в кадастровое агентство с заявлением о проверке технических характеристик жилья и выдаче вам ведомости технических характеристик. 

Ведомость не требуется, если производилась замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, либо устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.

Куда и с какими документами идти?

С полученной ведомостью (или без неё, если она не нужна) снова идём в исполком. Если дополнительно вы разрабатывали проект, заключали договор технического надзора, договор строительного подряда, то всё это также берём с собой. 

На месте пишем заявление на получение акта приёмки и ждём не менее 30 дней, когда к вам домой для проверки придёт приёмочная комиссия. Если всё выполнено в соответствии с требованиями, то получаем акт. После этого снова направляемся в кадастровое агентство для получения нового техпаспорта жилья и регистрации изменений в вашей недвижимости. 

Для оформления нового техпаспорта понадобится:

  • заявление;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате (2,04 рубля).

Для регистрации изменений: 

  • заявление;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате (от 1,46 до 9,61 рублей);
  • письменное согласие всех совершеннолетних, зарегистрированных в квартире, на проведение работ по перепланировке;
  • если помещение находится в залоге – согласие залогодержателя.

На этом с бумагами и походами по кабинетам всё. Поздравляем, ваша перепланировка согласована!

Получаем разрешение

Для этого нужно будет подготовить документы, подать их и дождаться согласования.

  • Собираем документы

Точно понадобятся:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • заявление о перепланировке;
  • проект перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

Могут понадобиться:

  • правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) — в случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя — если вы проживаете в квартире по договору соцнайма, и у вас есть доверенность от наймодателя на передачу документов по перепланировке;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения — если дом, в котором находится ваша квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Сначала подготовьте проект перепланировки.

Для этого запросите в БТИ

(бюро технической инвентаризации) технический паспорт своей квартиры. Сделайте несколько копий и на них набросайте разные варианты перепланировки. С эскизами обратитесь впроектную организацию . Там с вами заключат договор и разработают проект, а также выдадут техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ.

У проектной организации должен быть допуск к проектным работам — она обязательно должна входить в состав саморегулируемой организации (СРО). Попросите предоставить свидетельство с допуском — в нем будет указано наименование конкретной СРО. Проверьте информацию на ее сайте. Если фирма, в которую вы обратились, действительно является членом этой СРО, можете заключать договор — все чисто.

Далее напишите заявление о перепланировке.

Форму заявления возьмите из постановления правительства РФ № 266 от Если вы не единственный собственник, то заявление пишите от всех собственников. Если же у вас есть доверенность на представление интересов других собственников, вы выступаете единственным заявителем.

  • Подаем заявление

Итак, когда все документы подготовлены, подайте заявление о перепланировке в отдел архитектуры районной администрации

или в ближайшийМФЦ . К заявлению приложите проект, техническое заключение и все необходимые в вашем случае документы, о которых было написано выше.

Техпаспорт квартиры, заключение органа по охране памятников архитектуры, а также правоустанавливающие документы на квартиру, если они зарегистрированы в ЕГРН, подавать не нужно. Их администрация должна запросить в соответствующих ведомствах самостоятельно (статья 26 ЖК РФ).

  • Ждем ответа

В течение 45 дней комиссия рассмотрит ваше заявление и выдаст разрешение на перепланировку. А если по ее мнению проект не удовлетворяет требованиям законодательства, ответом будет отказ. Тогда нужно обращаться в суд

и отстаивать свою позицию.

Способы узаконивания несогласованной перепланировки

Легализовать подобную переделку квартиры можно в административном или судебном порядке, преимущественным в большинстве случаев.

Как правило, региональными властями регламентируется порядок узаконивания самовольных переустройств жилья, и мероприятия его обычно тесно перекликаются с действиями по оформлению разрешения на реконструкцию.

Рассмотрим основные этапы действий, необходимых, чтобы узаконить самовольную перепланировку квартиры. Следует:

  • Пригласить специалиста лицензированной компании, осуществляющей деятельность в сфере экспертно-проектировочных работ для обследования возведенных конструкций и оформления технического заключения, пример которого демонстрируется.
  • Специалистом-экспертом БТИ в технический паспорт квартиры красным маркером должны быть занесены все осуществленные изменения, в заключении же перечисляются проведенные работы, дается их оценка, указывается степень опасности проведенной незаконной реконструкции;
  • Заказать проект или собственноручно изготовить эскиз, фиксирующий все проведенные работы. Проект выполняется компанией или предпринимателем, имеющим допуск к подобным работам. Проект обязательно регистрируется и согласовывается в СЭС, пожарного и Роспотребнадзора, архитектурно-планировочном управлении.

back to menu ↑

Изменения в типовых домах

Внимание! Нередко сложность перепланировки в том, что не определен тип здания и не учитываются все его особенности и возможности.

Поэтому нужно знать, в каких типах построек что можно изменить.

Кирпичных

В кирпичных домах могут проводиться такие изменения:

  • возводиться новые перегородки;
  • затрагиваться ненесущие стены;
  • возможна прокладка новых проводов и трубопроводов;
  • закрепление новых конструкций;
  • объединение комнаты с кухней;
  • замена старой газовой плиты на новую электроплиту;
  • объединение ванной с туалетом;
  • расширение комнаты с появлением балкона.

Панельных

  1. Сносить перегородки и создавать новые.
  2. Создавать студии (объединять все комнаты).
  3. Объединять ванную и туалет.
  4. За счёт коридора эффективно расширять кухню.

Хрущевках

  • Соединять комнаты.
  • Добавлять в помещения перегородки.
  • Создавать студии.
  • Объединять комнату и балкон.
  • Увеличивать пространство за счёт большой прихожей.

Монолитных

Без каких-либо трудностей сносить все стены внутри, объединить две комнаты, создавать студии.

Дизайн интерьера комнат

Рассмотрим дизайн двухкомнатной хрущевки в деталях, ведь каждое отдельное помещение имеет свои особенности.

Дизайн интерьера комнат

Гостиная

Дизайн интерьера комнат

Чем больше в квартире проживающих, тем сильнее загружена центральная комната в хрущевке – зал. Чтобы всем членам семьи было не только удобно собираться здесь по вечерам, но и принимать гостей, место для сна должно быть скрыто. Хороший выход – раскладной диван-кровать. В сложенном виде он не занимает много пространства. Напротив него можно повесить телевизор или установить декоративный камин. Иногда проходная комната может совмещать роль столовой, гостиной и спальни.

Дизайн интерьера комнат

Дизайн интерьера комнат

Кухня

Дизайн интерьера комнат

В тесной кухне 6 кв. метров непросто разместить современное оборудование и обеденную зону. Без перепланировки на такой небольшой площади с трудом умещается четырехкомфорочная плита, рабочая поверхность и холодильник.

Дизайн интерьера комнат

Чтобы сэкономить драгоценные сантиметры, рекомендуется использовать встроенную технику (она занимает меньше места), двухкомфорочные плиты, мебель-трансформер. Если перенести коммуникации к окну, раковину можно встроить в подоконник. Столовую проще оборудовать в комнате, либо в освободившемся после сноса перегородки проходе между кухней и комнатой.

Дизайн интерьера комнат

Дизайн интерьера комнат

Спальня

Дизайн интерьера комнат

Место для сна и отдыха чаще всего располагается в дальней комнате. В типовых сериях это узкое пространство, напоминающее вагончик, в котором найдется место для двуспальной кровати, шкафа и столика. Оформляется в нейтральных тонах, чтобы не перегружать обстановку. Для расширения пространства используются зеркала, а для придания интерьеру легкости – мебель на ножках.

Дизайн интерьера комнат

Отличный вариант – использование зеркальных шкафчиков по бокам от кровати, которая как бы углубляется в нишу. Для хранения вещей используется полка в изголовье.

Дизайн интерьера комнат

Дизайн интерьера комнат

Ванная и туалет

Дизайн интерьера комнат

В двухкомнатных хрущевках распространены как раздельные, так и совмещенные санузлы. Наилучшим способом сохранить свободное место является установка душевой кабины, но не каждый годов отказываться от полноценной ванны.

Дизайн интерьера комнат

Стиральную машину можно установить под раковину или вместо неё. Для сохранения воздуха и света в маленькой ванной стоит использовать минимум разноцветных элементов и открытых полок. Для отделки лучше выбирать белую глянцевую плитку, ее применение дает потрясающий эффект: зрительно стираются границы, увеличивается количество света.

Дизайн интерьера комнат

Дизайн интерьера комнат

Детская комната

Дизайн интерьера комнат

Небольшие габариты двухкомнатной хрущевки для семьи с ребенком – не повод отказываться от интересного и функционального дизайна: нужно всего лишь применить несколько хитростей, которые позволят вместить в детскую всё необходимое. Это и изображения на стене, и угловые столы, и двухъярусные кровати. Нельзя пренебрегать и межпотолочным пространством – там могут разместиться шкафчики с вещами.

Дизайн интерьера комнат

Дизайн интерьера комнат

Прихожая и коридор

Дизайн интерьера комнат

Чтобы использовать прихожую в хрущевке для хранения верхней одежды и обуви, рекомендуется выбирать шкаф до потолка: так сохранится пространство и поместится больше вещей. Некоторые двухкомнатные хрущевки оснащены кладовками, которые можно переоборудовать в гардеробные.

Дизайн интерьера комнат

Дизайн интерьера комнат

Кабинет или рабочее место

Дизайн интерьера комнат

Место для работы за компьютером часто требует уединенности. Кабинет можно обустроить на утепленном балконе, в нише, выделить несколько метров у окна или спрятать за шторами.

Дизайн интерьера комнат

Второй этаж в квартире

В старых частях многих крупных городов нередко можно увидеть квартиры с удивительно высокими потолками, например, однокомнатные сталинки. Да, когда-то были времена, когда строители не старались сэкономить на высоте помещений.

Читайте также:  Дизайн пола из мрамора в интерьере: полезный гайд и вдохновляющие фото

Хоть и редко, но встречаются помещения, высота потолков в которых достигает 3,5-4 метров!

Если это касается вашей квартиры, можете считать, что вам крупно повезло. Вы сможете преобразовать свою однокомнатную квартиру непросто в двухкомнатную, но и в двухэтажную!

Конечно, перед проведением работ необходимо провести сложные расчёты, позволяющие второму этажу выдержать как постоянные нагрузки (мебель), так и временные (обитатели комнаты).

Второй этаж в квартире

Обычно в качестве несущей конструкции выступает металлопрофиль (уголок), прикрепляемый к стенам помещения, а также доски, служащие полом для второго этажа. На втором этаже чаще всего располагают либо детскую комнату, либо спальню родителей. Первый этаж может оставаться гостиной комнатой или же кабинетом. Но при подобной перепланировке необходимо всерьёз задуматься – достаточно ли хороша вентиляция в помещении?

Если вентиляция недостаточна, то находиться на втором этаже будет просто некомфортно – слишком душно. При необходимости может быть установлена вытяжка или использованы другие способы усиления вентиляции помещения. Преобразование обычной комнаты в двухэтажную может удивить многих людей.

Но всё-таки в результате вы получаете полноценное, просторное помещение, в котором с комфортом сможет жить 3-4 человека. Поэтому игра, несомненно, стоит свеч. Финансовые затраты на подобную перепланировку будут сравнительно небольшими, а получившийся результат удовлетворит даже самого придирчивого владельца и обитателя квартиры.

Как выбрать и оценить планировку: советы и рекомендации специалистов

От правильного выбора планировки перед покупкой квартиры зависит благополучие и атмосфера в семье. Она зависит от типа постройки и ее серии. Расположение комнат может быть нескольких видов. Путем переделки получают открытые студии.

Проведя правильное зонирование, можно получить многофункциональную и удобную квартиру с большой квадратурой.

Как выбрать и оценить планировку: советы и рекомендации специалистов

Квартирные электрические провода и часть проводки переносят на одну стену. Электрощит выносят в специальный закрытый отсек в подъезде. Архитектурные планировки с тупыми или острыми углами можно обыграть с помощью подходящей мебели.

При оценке планировки в первую очередь учитывают приобретаемую площадь.

Лучше, если это будет третий этаж. Затем обращают внимание на расположение комнат, их размер, форму. Важная информация – количество окон, наличие лоджии, балкона, их размеры. Сразу стоит определить стены, несущие нагрузку, толщину перегородок. Необходимо просчитать расстояние от входной двери до лифта и мусоропровода.

Необходимо понимать, что свободная планировка совсем не означает беспрепятственную возможность разрушать и устанавливать стены. Все перегородки должны быть установлены строго по плану БТИ.

Как выбрать и оценить планировку: советы и рекомендации специалистов

Выбирая дизайн 3-комнатной квартиры, стоит учитывать, что один стиль может не подойти для обустройства комнат в панельном и кирпичном доме. Также большое значение имеет общая площадь жилья. Для минимальных и средних квадратур подойдет минимализм, можно комнаты перепланировывать на свое усмотрение.